VAI TRÒ CỦA LOGISTICS TRONG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Trong bối cảnh toàn cầu hóa và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng quốc tế, logistics ngày càng giữ vai trò chiến lược trong phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Nếu trước đây bất động sản công nghiệp chỉ tập trung vào việc cung cấp hạ tầng và quỹ đất, thì nay yêu cầu về hệ thống kho bãi, vận tải, cảng biển và trung tâm phân phối đồng bộ đã trở thành yếu tố quyết định sức hấp dẫn của một dự án. Việt Nam, với lợi thế địa lý nằm ở trung tâm Đông Nam Á, cùng tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử đạt 20% mỗi năm và tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các địa phương gần cảng biển đạt tới 80%, đang chứng minh rằng logistics chính là chìa khóa mở ra tiềm năng to lớn cho bất động sản công nghiệp.

1. Vai trò của Logistics trong phát triển BĐS Công nghiệp

1.1. Logistics đóng vai trò then chốt trong việc gia tăng giá trị và sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp

Theo Theo Hiệp hội Doanh nghiệp dịch vụ Logistics Việt Nam (VLA), chi phí logistics của Việt Nam hiện chiếm khoảng 16-18% GDP, cao hơn mức trung bình toàn cầu là 10-12%. Điều này cho thấy, nếu hạ tầng logistics gắn kết với bất động sản công nghiệp được đầu tư đồng bộ, chi phí vận chuyển và lưu kho sẽ giảm đáng kể, giúp các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp gia tăng lợi thế cạnh tranh. Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2024 cho thấy tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm ở miền Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng đạt từ 75-85%, trong đó những dự án gắn liền với hệ thống cảng biển, cao tốc và trung tâm logistics thường đạt tỷ lệ lấp đầy nhanh hơn 15-20% so với các khu xa hạ tầng.

1.2.  Logistics góp phần thu hút FDI và thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp hiện đại
Năm 2023, Việt Nam thu hút gần 36,6 tỷ USD vốn FDI, trong đó hơn 60% tập trung vào lĩnh vực chế biến chế tạo, kéo theo nhu cầu rất lớn về bất động sản công nghiệp gắn với logistics. Các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Foxconn hay Goertek đều lựa chọn các khu công nghiệp gần cảng biển và sân bay để tối ưu chi phí vận chuyển. Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn (ready-built factory) và kho vận hiện đại tại Việt Nam tăng trung bình 12-15% mỗi năm trong giai đoạn 2020–2023, phản ánh rõ ràng tầm quan trọng của hệ thống logistics trong quyết định đầu tư của các tập đoàn quốc tế.

Chẳng hạn, một số ví dụ điển hình như:

- VSIP (Việt Nam – Singapore Industrial Park):

VSIP là mô hình điển hình cho việc gắn kết bất động sản công nghiệp với logistics. Tính đến 2024, hệ thống VSIP đã phát triển 13 khu công nghiệp tại 9 tỉnh thành, thu hút hơn 900 dự án FDI với tổng vốn trên 18 tỷ USD. Các khu VSIP ở Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng đều được quy hoạch gần cảng biển và tuyến cao tốc, cho phép doanh nghiệp giảm 20-30% chi phí logistics so với khu không có lợi thế này. Nhờ đó, tỷ lệ lấp đầy của VSIP luôn đạt mức trên 85%, cao hơn mức trung bình của cả nước.

- Deep C Industrial Zones (Hải Phòng – Quảng Ninh)

Deep C là minh chứng rõ rệt cho vai trò logistics. Khu công nghiệp này nằm ngay cạnh cảng Lạch Huyện và sân bay Cát Bi, kết nối trực tiếp cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Nhờ hạ tầng logistics thuận lợi, Deep C đã thu hút hơn 120 dự án FDI với tổng vốn 4 tỷ USD. Các nhà đầu tư lớn như Bridgestone (Nhật Bản) hay Flat Glass (Trung Quốc) chọn Deep C chủ yếu vì hệ thống logistics hiện đại, giúp họ tiết kiệm chi phí xuất nhập khẩu và vận hành.

1.3. Logistics phát triển logistics gắn với bất động sản công nghiệp giúp hình thành chuỗi cung ứng bền vững
Theo Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam đứng thứ 43/139 quốc gia trong bảng xếp hạng Chỉ số Hiệu quả Logistics (LPI) năm 2023, tăng 5 bậc so với 2018. Sự cải thiện này không chỉ nâng cao hình ảnh của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư mà còn trực tiếp thúc đẩy các khu công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại hóa, tích hợp trung tâm kho vận, dịch vụ phân phối và công nghệ quản lý chuỗi cung ứng. Một ví dụ điển hình là Khu công nghiệp Deep C tại Hải Phòng, nơi đã thu hút hơn 120 dự án FDI với tổng vốn đầu tư hơn 4 tỷ USD nhờ sở hữu hạ tầng logistics kết nối trực tiếp với cảng biển quốc tế Lạch Huyện và sân bay Cát Bi.

1.4. Logistics tạo ra giá trị lan tỏa đối với thị trường bất động sản công nghiệp

Theo Cushman & Wakefield, tổng diện tích đất công nghiệp tại Việt Nam hiện đạt hơn 29.000 ha, với giá thuê trung bình ở miền Bắc khoảng 120–150 USD/m²/chu kỳ thuê và miền Nam khoảng 150–180 USD/m²/chu kỳ thuê. Những khu vực có hệ thống logistics phát triển như Đồng Nai, Bình Dương, Long An thường có mức giá thuê cao hơn từ 10–20% nhưng vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy vượt trội, chứng minh vai trò đòn bẩy của logistics trong gia tăng giá trị bất động sản công nghiệp. Bên cạnh đó, sự phát triển của thương mại điện tử, với tốc độ tăng trưởng trung bình 20%/năm, càng thúc đẩy nhu cầu xây dựng hệ thống kho vận hiện đại, từ đó mở rộng quy mô và tiềm năng của thị trường này.

2. Kết luận

Tóm lại, logistics giữ vai trò sống còn trong phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Từ việc giảm chi phí, thu hút FDI, nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng đến gia tăng giá trị cho thị trường, logistics đã chứng minh là yếu tố nền tảng cho sự bứt phá của bất động sản công nghiệp. Trong giai đoạn tới, để tận dụng cơ hội từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và tăng trưởng thương mại điện tử, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng logistics hiện đại, đồng bộ với quy hoạch khu công nghiệp. Chỉ khi đó, bất động sản công nghiệp mới phát triển bền vững, trở thành động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế quốc gia.

3. Dịch vụ hỗ trợ tư vấn đầu tư tại Việt Nam từ chuyên gia tại VCI
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Tư vấn đầu tư VCI tự hào là đối tác tin cậy trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về đầu tư tại Việt Nam. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật, chúng tôi cung cấp các giải pháp toàn diện giúp doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư Trung Quốc, dễ dàng thực hiện các thủ tục thành lập công ty, xin giấy phép đầu tư và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu pháp lý tại Việt Nam. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng trong việc lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp, xử lý các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu tài sản, hợp đồng lao động, và các quy định về môi trường kinh doanh. Với VCI, bạn sẽ được đảm bảo một quá trình đầu tư minh bạch, hợp pháp và hiệu quả, giúp an tâm phát triển hoạt động kinh doanh tại Việt Nam một cách bền vững.

Liên hệ với chúng tôi:
Điện thoại: (+84) 842 565 330
Email: vci@vcico.vn
Trụ sở chính: Tòa nhà VCI, Số 1B, ngõ 9 Lê Đức Thọ, Phường Từ Liêm, TP. Hà Nội.