MUA LẠI NHÀ XƯỞNG ĐANG HOẠT ĐỘNG: CƠ HỘI VÀ RỦI RO CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Theo ghi nhận từ thị trường, từ đầu năm 2024 đến nay, nhu cầu mua lại nhà xưởng đang vận hành trong các khu công nghiệp tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Long An,… tăng cao, đặc biệt từ khối doanh nghiệp FDI đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản.

Thay vì tự xây dựng mới – mất nhiều thời gian cho thủ tục đầu tư, xin phép xây dựng, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật – các nhà đầu tư có xu hướng mua lại các nhà xưởng đã hoạt động ổn định để sớm đưa vào vận hành, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tận dụng hệ thống vận hành sẵn có.

1. Cơ hội khi mua lại nhà xưởng đang hoạt động

- Tiết kiệm thời gian triển khai dự án: Việc xây dựng mới một nhà xưởng trong khu công nghiệp thường kéo dài do phải thực hiện hàng loạt thủ tục đầu tư, xây dựng, môi trường, PCCC và nghiệm thu công trình. Trong khi đó, mua lại nhà xưởng đang hoạt động giúp nhà đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian, có thể sớm đưa vào sản xuất hoặc khai thác.

- Hạ tầng sẵn có và pháp lý tương đối hoàn chỉnh: Thông thường, nhà xưởng đang hoạt động đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, xử lý nước thải và giao thông nội bộ. Nếu chủ sở hữu đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư và các loại giấy phép cần thiết, nhà đầu tư có thể tiếp nhận và vận hành ngay, tránh được nhiều rủi ro từ quá trình xin phép mới.

- Khả năng kế thừa hệ thống sản xuất và nhân lực: Trường hợp nhà đầu tư mua lại toàn bộ doanh nghiệp sở hữu nhà xưởng, họ có thể kế thừa luôn quy trình sản xuất, nhân sự, khách hàng và hệ thống quản lý hiện hữu, đặc biệt phù hợp với các ngành nghề có tính đặc thù hoặc chuỗi cung ứng ổn định.

2. Những rủi ro pháp lý và thực tiễn nhà đầu tư cần lưu ý

Mặc dù hình thức mua lại nhà xưởng đang hoạt động mang đến nhiều lợi ích, nhưng nếu không đánh giá kỹ rủi ro pháp lý, nhà đầu tư có thể đối mặt với các hậu quả nghiêm trọng về tài chính, vận hành và pháp lý.

- Rủi ro về quyền sở hữu và sử dụng đất: Trong nhiều trường hợp, nhà xưởng được xây dựng trên đất thuê lại từ chủ đầu tư KCN và không có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng biệt. Điều này khiến việc xác lập giao dịch chuyển nhượng gặp khó khăn nếu không có sự đồng ý của chủ đầu tư hạ tầng và Ban Quản lý KCN. Bên cạnh đó, không ít nhà xưởng được xây dựng không đúng với mục đích sử dụng đất hoặc sai quy hoạch chi tiết 1/500, tiềm ẩn nguy cơ bị xử phạt hoặc không được tiếp tục sử dụng.

- Rủi ro từ hồ sơ pháp lý không đầy đủ hoặc không hợp lệ: Nhiều nhà xưởng được xây dựng khi pháp luật chưa chặt chẽ hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý như: Giấy phép xây dựng; Thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC; Giấy phép môi trường; Giấy chứng nhận hoàn công. Việc mua lại nhà xưởng thiếu các giấy tờ này có thể khiến nhà đầu tư không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính.

- Rủi ro về nghĩa vụ tài chính và công nợ chưa minh bạch: Việc tiếp nhận nhà xưởng mà không kiểm tra đầy đủ các nghĩa vụ tài chính – như nợ tiền thuê đất, phí bảo trì hạ tầng, phí xử lý nước thải – có thể khiến nhà đầu tư mới phải gánh khoản nợ lớn hoặc bị từ chối gia hạn hợp đồng thuê đất. Đối với trường hợp mua lại doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ kế thừa toàn bộ công nợ và nghĩa vụ thuế, bảo hiểm, tranh chấp dân sự… nếu không được rà soát kỹ lưỡng.

- Rủi ro môi trường và tuân thủ kỹ thuật: Một số nhà xưởng chuyển nhượng chưa đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về: Xử lý nước thải, khí thải theo quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2020; An toàn phòng cháy chữa cháy theo Luật phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024; Nếu không được rà soát kỹ trước khi tiếp nhận, nhà đầu tư mới sẽ bị xử phạt hành chính hoặc bị đình chỉ sản xuất sau này.

3. Giải pháp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư

Để đảm bảo an toàn pháp lý khi thực hiện giao dịch mua lại nhà xưởng đang hoạt động, giới chuyên gia pháp lý khuyến nghị nhà đầu tư nên thực hiện các bước sau:

- Thẩm định pháp lý toàn diện: Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của nhà xưởng, bao gồm hợp đồng thuê đất, giấy phép xây dựng, giấy phép môi trường, nghiệm thu PCCC, quyền sở hữu tài sản trên đất…

- Rà soát công nợ và nghĩa vụ tài chính: Kiểm toán toàn bộ tình hình tài chính, thuế, bảo hiểm và tranh chấp của doanh nghiệp (nếu mua lại công ty).

- Ký kết hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng chuyển nhượng cần quy định chi tiết về quyền, nghĩa vụ, điều kiện bàn giao, xử lý các vấn đề tồn đọng, trách nhiệm bồi thường nếu có vi phạm.

- Xin ý kiến chấp thuận từ cơ quan quản lý KCN: Tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu hoặc không thực hiện được do không được cấp phép.

4. Kết luận

Mua lại nhà xưởng đang hoạt động là một giải pháp thực tiễn, phù hợp với xu hướng rút ngắn thời gian triển khai và tối ưu chi phí đầu tư. Tuy nhiên, đây không phải là giao dịch đơn giản. Các rủi ro pháp lý liên quan đến đất đai, giấy phép xây dựng, môi trường và công nợ có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và an toàn của thương vụ.

Nhà đầu tư cần có chiến lược thẩm định chặt chẽ và sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu để đảm bảo rằng quyết định đầu tư không chỉ nhanh mà còn đúng luật và bền vững về lâu dài.

5. Dịch vụ hỗ trợ tư vấn bất động sản công nghiệp tại Việt Nam từ chuyên gia tại VCI

VCI tự hào là đơn vị tư vấn pháp lý và đầu tư chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Chúng tôi đồng hành cùng nhà đầu tư nước ngoài – đặc biệt là doanh nghiệp Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản trong toàn bộ quy trình triển khai dự án: từ tư vấn địa điểm, thuê đất, xây dựng nhà xưởng, đến xin cấp giấy phép đầu tư (IRC, ERC), tư vấn pháp lý về lao động, môi trường và tài sản.

Với kinh nghiệm thực tiễn và hiểu biết pháp luật chuyên sâu, VCI cam kết mang đến giải pháp hiệu quả, minh bạch và an toàn pháp lý cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

Liên hệ với chúng tôi:

Điện thoại: (+84) 842 565 330

Email: vci@vcico.vn