Dịch
KINH NGHIỆM QUỐC TẾ CHO CHIẾN LƯỢC NÂNG CAO SỨC CẠNH TRANH CỦA VIỆT NAM VỀ GIÁ ĐẤT CÔNG NGHIỆP: VCI ĐỒNG TÌNH VỚI BÀI HỌC THỰC TIỄN
- Người viết: CÔNG TY CP DỊCH VỤ VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ lúc
- Bất động sản công nghiệp
- - 0 Bình luận
Với hơn 400 khu công nghiệp đang hoạt động, đóng góp hơn 10% GDP, rõ ràng đất công nghiệp là xương sống của nền kinh tế. Tuy nhiên, việc còn hơn 100.000 ha đất quy hoạch chưa được sử dụng hiệu quả cho thấy dư địa phát triển lớn nhưng đang bị cản trở bởi những bất cập về hạ tầng, thủ tục và cơ chế quản lý.
Ông Lance Li, Tổng Giám đốc BW Industrial, cũng chia sẻ rằng việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất không chỉ giúp các dự án vận hành trơn tru mà còn tạo niềm tin cho nhà đầu tư, góp phần khai thác hết tiềm năng còn bỏ ngỏ của các khu công nghiệp.
Lance Li, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial)
Việt Nam không thiếu nguồn cung đất khu công nghiệp, mà là thiếu đường kết nối
Thách thức lớn nhất hiện nay không phải là thiếu đất phục vụ sản xuất công nghiệp, mà là thiếu một cơ chế vận hành. Để hiện thực hóa mục tiêu trở thành một trung tâm sản xuất của Châu Á, thì chính sách đất công nghiệp cần một sự chuyển dịch căn bản: từ tư duy quản lý đất đai dựa trên "số lượng" sang tư duy vận hành đất đai dựa trên "chất lượng" và "quản trị thông minh".
Một trong những nguyên nhân trực tiếp nhất khiến giá thuê đất tại các khu vực trọng điểm như TPHCM, Hà Nội hay Bình Dương tăng cao là do các khu vực này đã chạm ngưỡng giới hạn khi các chi phí giải phóng mặt bằng bị đẩy lên quá cao. Điều này khiến các khu công nghiệp buộc phải mở rộng xa ra khỏi các khu trung tâm, nhưng một điểm Nghẽn (Bottleneck) khác xuất hiện đó là vấn đề hạ tầng giao thông. Chất lượng đường xá khiến gia tăng chi phí vận chuyển và logistics, buộc các nhà đầu tư lớn phải chấp nhận mức giá cao tại các vị trí chiến lược.
Chuyển dịch sang tư duy gia tăng hiệu quả sử dụng đất
Một cách khác để giải quyết việc giảm giá đất công nghiệp đó là chuyển đổi: từ “mở rộng diện tích” sang “nâng cao hiệu quả sử dụng đất”.
Chúng ta cần đánh giá đất công nghiệp không chỉ theo diện tích lấp đầy, mà theo giá trị kinh tế, công nghệ và xã hội tạo ra trên mỗi hecta. Mục tiêu là tăng “mật độ đầu tư” – tức nâng cao giá trị sản xuất, vốn và việc làm trên một đơn vị diện tích. Thực tế tại BW Industrial chúng tôi mở rộng mô hình kho xưởng cao tầng, điều này giúp hiệu quả sử dụng đất tăng lên, chi phí cạnh tranh hơn. Tuy nhiên đi song song với hiệu quả sử dụng đất là chính sách thu hút đầu tư cần ưu tiên các ngành công nghệ cao và công nghiệp sạch, đồng thời khuyến khích mô hình nhà xưởng đa tầng.
Kinh nghiệm từ Trung Quốc nơi tôi đã từng công tác nhiều năm cho thấy sự kiểm soát chặt chẽ từ khâu đầu vào thông qua “cam kết sử dụng đất” (land use commitment). Khi đấu giá đất công nghiệp, chính quyền địa phương Trung Quốc thường đưa ra các yêu cầu rất cụ thể và ràng buộc về mật độ đầu tư tối thiểu, lĩnh vực công nghệ ưu tiên, và yêu cầu phát thải. Áp dụng cơ chế này sẽ là công cụ sàng lọc hiệu quả nhất, giúp Việt Nam loại bỏ tình trạng đầu cơ xin dự án rồi chẳng làm gì, lãng phí tài nguyên và buộc nhà đầu tư phải triển khai dự án nhanh chóng, hiệu quả.
Hài hòa lợi ích kinh tế về đất công nghiệp tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư
Một nguyên nhân sâu xa khác khiến phát triển KCN thiếu đồng bộ là sự mất cân đối lợi ích giữa Nhà nước (người quản lý vĩ mô) và doanh nghiệp hạ tầng (người thực thi). Doanh nghiệp phải chủ động giải phóng mặt bằng theo giá đất thị trường, họ chỉ hưởng lợi từ cho thuê lại, dẫn đến mục tiêu ngắn hạn là lấp đầy diện tích, gia tăng lợi nhuận mà bất kể chất lượng.
Vấn đề này cần được giải quyết bằng một khung Hợp tác Công - Tư (PPP) thực chất và chiến lược hơn. Chính phủ cần thiết kế cơ chế chia sẻ nguồn thu hoặc thưởng cho nhà phát triển khi họ thu hút được các doanh nghiệp có giá trị gia tăng cao. Khi đó, doanh nghiệp phát triển KCN sẽ trở thành đối tác chiến lược của chính quyền, cùng hướng đến mục tiêu chung là tăng trưởng kinh tế địa phương.
Bài học về quản trị đất đai từ Trung Quốc là một ví dụ điển hình về cách sử dụng đất đai như một công cụ chính sách. Trong giai đoạn đầu, tốc độ tăng trưởng cao của Trung Quốc được xây dựng trên một cơ chế "tài chính đất đai" (Land Finance). Chính sách này cho phép chính quyền địa phương dùng tiền bán đất thương mại giá cao để trợ cấp chéo giải phóng mặt bằng để cung cấp đất công nghiệp với giá cực thấp để thu hút các nhà máy. Lợi ích của chính quyền không đến từ tiền thuê đất mà từ dòng thuế công nghiệp ổn định trong tương lai và các hiệu ứng lan tỏa kinh tế.
Tuy nhiên, khi nhận được trợ cấp giá đất công nghiệp thấp tại Trung Quốc lại khiến một số nhà đầu tư không trả lại đất mặc dù đã hết thời gian sử dụng và cũng không còn nhu cầu sử dụng khiến đất bị hoang hóa. Để giải quyết điều này cần yêu cầu nhà đầu tư cam kết đầu tư để sàng lọc dự án, cũng như cần các cơ chế thu hồi và tái phát triển đất linh hoạt hơn.
Cải cách thủ tục hành chính để tăng cung quỹ đất công nghiệp
Mọi nỗ lực cải cách chính sách sẽ bị vô hiệu hóa nếu không giải quyết được Điểm Nghẽn về thủ tục hành chính. Rào cản về thủ tục đầu tư và xây dựng kéo dài (thường 6-12 tháng) nếu cộng thêm thời gian đầu tư xây dựng nhà xưởng hay cơ sở sản xuất nữa thì thời gian này có thể tăng lên 2-3 năm đang làm tăng chi phí cơ hội của vốn đầu tư của doanh nghiệp.
Cải cách hành chính phải là một sự chuyển đổi về triết lý quản trị: từ nhà nước "kiểm soát" sang nhà nước "phục vụ". Điều này đòi hỏi phải tinh giản và số hóa quy trình để đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian cấp phép, cũng như cho phép các tổ chức tư nhân có năng lực tham gia thẩm định kỹ thuật, giúp cơ quan nhà nước tập trung vào giám sát và hậu kiểm. Hiệu quả của cải cách chỉ được khẳng định khi đi kèm cơ chế hậu kiểm minh bạch và sân chơi công bằng.
Việt Nam không cần sao chép mô hình của bất cứ nước nào mà cần xây dựng một hệ thống mang bản sắc Việt Nam: linh hoạt, có khả năng sàng lọc đầu tư, và đảm bảo tính bền vững. Khi cải cách thể chế đất đai được thực hiện một cách dứt khoát, gắn liền với hợp tác công – tư hiệu quả và quản trị thông minh, Việt Nam sẽ hoàn toàn có thể bước vào giai đoạn bứt phá mới, trở thành trung tâm sản xuất bền vững và có sức cạnh tranh cao của khu vực và toàn cầu.
Với những quan điểm trên,VCI đồng tình rằng việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất tại các khu công nghiệp là yếu tố then chốt để nâng cao lợi thế cạnh tranh của Việt Nam. Chúng tôi nhận thấy, những bài học từ kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt là cơ chế “cam kết sử dụng đất” để sàng lọc nhà đầu tư và thúc đẩy các dự án công nghệ cao, hoàn toàn phù hợp với thực tiễn phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam. Đồng thời, VCI cũng chia sẻ quan điểm của ông Lance Li, Tổng Giám đốc BW Industrial. Việc khai thác tối đa quỹ đất chưa sử dụng hiệu quả sẽ không chỉ giúp các khu công nghiệp vận hành trơn tru mà còn tạo niềm tin cho nhà đầu tư chiến lược, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Viết bình luận