ĐÁNH GIÁ CỦA VCI VỀ TIỀM NĂNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH

I. Bất Động Sản Công Nghiệp Bắc Ninh Trên Đà Tăng Trưởng

Bắc Ninh đang khẳng định vị thế là một trung tâm công nghiệp chiến lược của miền Bắc nhờ vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và chi phí vận hành cạnh tranh. Đặc biệt, sau khi sáp nhập với Bắc Giang, tỉnh bước vào giai đoạn phát triển mới, mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp, từ đất khu công nghiệp đến nhà kho, nhà xưởng xây sẵn…

Theo Cushman & Wakefield, Bắc Ninh sở hữu lợi thế lớn về vị trí khi chỉ cách trung tâm Hà Nội khoảng 30 km, cách cảng Hải Phòng 100 km và chưa đầy một giờ di chuyển tới sân bay quốc tế Nội Bài. Hơn nữa, hệ thống giao thông đồng bộ giúp việc vận chuyển hàng hóa trong nước cũng như xuất khẩu diễn ra liền mạch, mang lại lợi thế cạnh tranh rõ rệt cho doanh nghiệp sản xuất.

Thực  tế, so với nhiều trung tâm công nghiệp quốc tế, Bắc Ninh có nhiều điểm tương đồng nhưng lại nổi bật nhờ chi phí vận hành hợp lý. Chẳng hạn, Thâm Quyến (Trung Quốc) phát triển nhờ hạ tầng hiện đại và chuỗi cung ứng hoàn thiện nhưng chi phí cao; Jebel Ali (Dubai) được biết đến với lợi thế kết nối trực tiếp cảng biển – sân bay; Monterrey (Mexico) thuận tiện tiếp cận thị trường Bắc Mỹ; Katowice (Ba Lan) có khả năng kết nối hiệu quả với các thị trường châu Âu. Trong bối cảnh đó, Bắc Ninh hội tụ đồng thời vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ, nguồn lao động dồi dào và chi phí cạnh tranh, trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư mở rộng sản xuất.

Theo Cục Thống kê, Bắc Ninh hiện dẫn đầu cả nước về thu hút FDI với gần 5,12 tỷ USD trong năm 2024, chủ yếu từ lĩnh vực công nghệ cao và sản xuất điện tử. Bước sang năm 2025, tỉnh còn đón dấu mốc lịch sử khi sáp nhập với Bắc Giang, hình thành đơn vị hành chính mới với dân số hơn 3,6 triệu người và diện tích gần 4.800 km2. Trên nền tảng đó, Bắc Ninh đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ có khoảng 85.000 doanh nghiệp hoạt động, gấp gần ba lần hiện nay, trong đó ít nhất 2 doanh nghiệp tham gia chuỗi giá trị toàn cầu và 15 tập đoàn tư nhân lọt top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam. Đây không chỉ là thay đổi về mặt hành chính, mà còn mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, đặc biệt ở lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Chính nhờ những lợi thế đã tạo bệ phóng cho bất động sản công nghiệp Bắc Ninh bứt phá. Thị trường đang ghi nhận nhu cầu thuê đất, kho bãi và nhà xưởng tăng nhanh, mở ra dư địa lớn cho các chủ đầu tư và nhà phát triển hạ tầng công nghiệp”.

Báo cáo quý 2/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy tổng nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại Bắc Ninh đạt khoảng 5.200 ha, tỷ lệ lấp đầy trên 70%, với giá thuê dao động từ 150 – 155 USD/m2/chu kỳ thuê. Các nhà phát triển công nghiệp như Kinh Bắc City hiện là nhà đầu tư sở hữu quỹ đất lớn nhất với khoảng 1.200 ha, tiếp theo là Viglacera và VSIP có quy mô lần lượt hơn 1.000 ha và 480 ha.

Ở phân khúc nhà kho và xưởng xây sẵn, nguồn cung lần lượt đạt 1,57 triệu m2 và 1,09 triệu m2, với giá thuê trung bình từ 5 – 7 USD/m2/tháng. Hệ thống nhà xưởng này đang tạo ra hiệu ứng mạng lưới, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí vận hành, đồng thời dễ dàng tìm kiếm nhà cung cấp phụ trợ và đối tác logistics.

Ông Đặng Trọng Đức, CEO KTG Industrial, cho rằng Bắc Ninh từ lâu đã được coi là “thủ phủ công nghiệp tỷ đô” của Việt Nam, là điểm đến chiến lược của nhiều tập đoàn công nghệ hàng đầu. Sự hiện diện của các “ông lớn” không chỉ mang lại dòng vốn FDI hàng tỷ USD mà còn góp phần hình thành hệ sinh thái sản xuất phụ trợ, logistics và dịch vụ nhà xưởng.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn tại Bắc Ninh đang tăng trưởng 15 – 20% mỗi năm, đặc biệt từ các doanh nghiệp Mỹ, châu Âu, Hàn Quốc, Trung Quốc và Nhật Bản. Mô hình thuê thay vì tự xây dựng giúp tiết kiệm tới 70 – 80% chi phí đầu tư ban đầu, trở thành lựa chọn tối ưu trong bối cảnh doanh nghiệp cần mở rộng sản xuất nhanh chóng.

Song song với đó, Bắc Ninh còn tập trung phát triển công nghiệp phụ trợ, đặt mục tiêu có 800 doanh nghiệp trong lĩnh vực này, 70% áp dụng các chuẩn quản lý quốc tế. Những ưu đãi về thuế, đào tạo nhân lực và chuyển giao công nghệ đang tạo nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp địa phương tiếp tục tăng trưởng bền vững.

II. Đánh giá của chuyên gia VCI về bất động sản công nghiệp Bắc Ninh

Theo nhận định của các chuyên gia VCI, Bắc Ninh đang nổi lên như một tâm điểm mới của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, nhờ hội tụ nhiều yếu tố nền tảng quan trọng cho sự bứt phá trong giai đoạn tới.

Trước hết, vị trí chiến lược và hạ tầng kết nối hoàn thiện là lợi thế lớn của Bắc Ninh. Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, tiếp giáp Hà Nội và các tuyến giao thông huyết mạch, tỉnh này đang thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. VCI đánh giá rằng các khu công nghiệp của Bắc Ninh đã và đang phát huy hiệu quả khai thác cao, đặc biệt ở những khu vực gần các trung tâm logistics, giúp giảm chi phí vận chuyển và tăng tính cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Thứ hai, dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào lĩnh vực sản xuất chế biến, công nghệ cao và công nghiệp phụ trợ, tạo lực đẩy trực tiếp cho thị trường bất động sản công nghiệp. Các chuyên gia VCI cho rằng xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu khỏi Trung Quốc đang mở ra cơ hội lớn cho Bắc Ninh, nơi đã có nền tảng công nghiệp vững và môi trường đầu tư ổn định.

Bên cạnh đó, chính sách thu hút đầu tư và cải thiện môi trường kinh doanh của tỉnh được VCI đánh giá cao, đặc biệt trong việc rút ngắn thời gian cấp phép, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và phát triển hạ tầng kỹ thuật trong các khu công nghiệp.

Tuy nhiên, chuyên gia VCI cũng nhấn mạnh một số thách thức cần được kiểm soát: nguồn cung đất công nghiệp có thể đối mặt với giới hạn trong trung hạn; áp lực về hạ tầng xã hội, nhà ở công nhân và dịch vụ hậu cần vẫn còn lớn; đồng thời cần nâng cao chất lượng lao động kỹ thuật cao để đáp ứng yêu cầu của các nhà đầu tư công nghệ cao.

Nguồn: https://vneconomy.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-bac-ninh-hoi-tu-co-hoi-but-pha.htm