BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP LÀ GÌ? PHÂN BIỆT KHU CÔNG NGHIỆP, CỤM CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, KHU LOGISTICS

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng, bất động sản công nghiệp đã và đang trở thành một lĩnh vực quan trọng, thu hút nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với vị trí địa lý chiến lược, lực lượng lao động dồi dào và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông – logistics, Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò là trung tâm sản xuất mới tại khu vực Đông Nam Á. Để hiểu rõ hơn về lĩnh vực này, cần nắm khái niệm bất động sản công nghiệp và sự khác biệt giữa các loại hình: khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu logistics.

1. Bất động sản công nghiệp là gì?
Bất động sản công nghiệp là loại hình bất động sản phục vụ cho mục đích sản xuất, chế biến, lắp ráp, kho vận và các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp. Khác với bất động sản thương mại hoặc nhà ở, bất động sản công nghiệp gắn liền với việc phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho bãi và trung tâm logistics. Theo thống kê của Bộ Tài chính, tính đến cuối năm 2024, cả nước có trên 420 khu công nghiệp được quy hoạch, trong đó hơn 300 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83%, riêng tại các vùng kinh tế trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương con số này đạt tới 90–95%.

2. Phân biệt Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Logistics

Khu công nghiệp (KCN)
Khu công nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp và dịch vụ phục vụ công nghiệp, được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, có ranh giới địa lý xác định và được Chính phủ thành lập. Các KCN thường có quy mô lớn, diện tích từ vài trăm đến hàng nghìn ha. Hiện nay, Việt Nam có khoảng 297 KCN đang hoạt động, thu hút trên 70% tổng vốn FDI đăng ký trong lĩnh vực sản xuất. Chi phí thuê đất tại KCN Việt Nam dao động từ 120–160 USD/m²/chu kỳ thuê, thấp hơn nhiều so với Thái Lan (200–250 USD/m²) và Indonesia (180–220 USD/m²).

Cụm công nghiệp (CCN)
Cụm công nghiệp là khu vực có quy mô nhỏ hơn KCN, thường do địa phương thành lập để bố trí các cơ sở sản xuất nhỏ và vừa, ngành nghề tiểu thủ công nghiệp hoặc sản xuất phụ trợ. Theo số liệu của Bộ Công Thương, tính đến năm 2024, cả nước có khoảng 1.200 cụm công nghiệp, tập trung nhiều tại các tỉnh Bắc Giang, Nam Định, Thái Bình, Đồng Nai. Diện tích trung bình mỗi CCN khoảng 50–100 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 68%. CCN đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút doanh nghiệp vừa và nhỏ, tạo việc làm cho lao động địa phương và thúc đẩy phát triển kinh tế vùng.

Khu chế xuất (KCX)
Khu chế xuất là loại hình đặc biệt của KCN, tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng hóa xuất khẩu hoặc cung ứng dịch vụ cho xuất khẩu. KCX được hưởng nhiều ưu đãi về thuế quan và thủ tục hải quan, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đẩy mạnh hoạt động thương mại quốc tế. Việt Nam hiện có 3 khu chế xuất lớn tại TP. Hồ Chí Minh: Tân Thuận, Linh Trung 1 và Linh Trung 2. Các KCX này đóng góp đáng kể vào kim ngạch xuất khẩu, riêng KCX Tân Thuận mỗi năm đạt giá trị xuất khẩu trên 9 tỷ USD.

Khu logistics
Khu logistics là khu vực tập trung các hoạt động kho bãi, vận chuyển, phân phối hàng hóa, hỗ trợ hoạt động thương mại và sản xuất công nghiệp. Khác với KCN hay CCN, khu logistics không trực tiếp sản xuất hàng hóa mà tập trung vào dịch vụ hậu cần. Theo Quy hoạch phát triển hệ thống logistics Việt Nam đến năm 2030, cả nước sẽ hình thành khoảng 30 trung tâm logistics loại I và II, trong đó các trung tâm lớn đặt tại Hải Phòng, Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh. Hiện tại, quy mô thị trường logistics Việt Nam đạt khoảng 40–42 tỷ USD/năm, chiếm 13–15% GDP, nhưng chi phí logistics vẫn cao (khoảng 16,8% GDP), cao hơn mức trung bình thế giới (10–12%).

3. Kết luận
Bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư nhờ vị trí chiến lược, chi phí cạnh tranh và thị trường tiêu thụ rộng lớn. Việc phân biệt rõ các loại hình như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu logistics không chỉ giúp nhà đầu tư lựa chọn hình thức phù hợp mà còn góp phần định hướng chính sách phát triển kinh tế quốc gia. Trong thời gian tới, cùng với sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm sáng, đặc biệt khi kết hợp với xu hướng khu công nghiệp xanh và trung tâm logistics thông minh.

4. Dịch vụ hỗ trợ tư vấn đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam từ chuyên gia tại VCI

Công ty cổ phần Dịch vụ và Tư vấn đầu tư VCI tự hào là đối tác tin cậy trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý và đầu tư chuyên sâu liên quan đến bất động sản công nghiệp, bao gồm khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu logistics tại Việt Nam. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc quy định pháp luật và thực tiễn thị trường, chúng tôi mang đến giải pháp toàn diện giúp nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc, dễ dàng triển khai dự án tại Việt Nam.

VCI đồng hành cùng khách hàng trong toàn bộ quy trình: lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp, tư vấn pháp lý về thuê đất, xây dựng nhà xưởng, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư (IRC), đăng ký doanh nghiệp (ERC), cũng như hỗ trợ các thủ tục liên quan đến hợp đồng lao động, quyền sở hữu tài sản và tiêu chuẩn môi trường. Với sự hỗ trợ từ VCI, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí và giảm thiểu rủi ro pháp lý khi tham gia thị trường bất động sản công nghiệp đang tăng trưởng mạnh mẽ của Việt Nam.

VCI cam kết mang đến dịch vụ minh bạch, hợp pháp và hiệu quả, giúp khách hàng yên tâm mở rộng hoạt động sản xuất, logistics và thương mại tại Việt Nam một cách bền vững.

Liên hệ với chúng tôi:

Điện thoại: (+84) 842 565 330

Email: vci@vcico.vn

Trụ sở chính: Tòa nhà VCI, Số 1B, ngõ 9 Lê Đức Thọ, Phường Từ Liêm, TP. Hà Nội.